Standardy projektowania przestrzeni biurowych zmieniają się wraz z warunkami, w których te budynki powstają. Aktualnie funkcja biura jest inna niż jeszcze na początku roku. To miejsce, w którym pracownicy chcą się spotkać, liczą na dostęp do szerokiego wachlarza funkcji uzupełniających i  nowoczesnych technologii. Te wszystkie elementy składają się na kryteria jakości nowoczesnych biurowców, które firmy CBRE oraz Rolfe Judd Architecture, zawarły w przewodniku „Modern Office Standards Poland 2020”. To publikacja o standardach projektowania powierzchni biurowych, w której jasno są opisane wytyczne dla nowych obiektów.

– Deweloperzy, projektując budynek, finalnie walczą o przyszłych użytkowników swoich nieruchomości. W przypadku biur są to pracownicy, którzy z tych przestrzeni będą korzystali inaczej niż dotychczas. Nie oznacza to jednak, że podstawowe kryteria jakościowe się zmieniły. Nowoczesny biurowiec, żeby przyciągać najemców musi spełniać jasne wytyczne, które można znaleźć w naszym przewodniku. „Modern Office Standards Poland 2020”, czyli MOSP. Przewodnik podzieliliśmy na trzy części. Dwie pierwsze określają 22 kryteria brane pod uwagę przy ocenie standardu budynku biurowego. Kryteria zawierają opis wymagań rynkowych i prawnych oraz rekomendacje. Natomiast w trzeciej części MOSP definiujemy dwuliterową klasyfikację budynków biurowych i zamieszczamy narzędzie oceny budynku – mówi Radosław Pawlak, dyrektor w dziale agencji biurowej CBRE.

Dbałość o każdy szczegół

Tworzenie obiektów, które będą wyróżniały się z otaczającej tkanki miejskiej np. wybitną architekturą, to cel wielu deweloperów. Taki „budynek-ikona” powinien przyciągać ludzi, realizować funkcje społeczne, nawiązując przy tym do lokalnego kontekstu. To pierwsze kryterium jakości z 22 wskazanych w przewodniku „Modern Office Standards Poland 2020” – 15 z nich jest traktowane jako obowiązkowe, ponieważ zawierają niepodlegające dyskusji fundamenty dobrego projektu biurowego. Pozostałe 7 kryteriów, w tym „budynek-ikona”, są traktowane jako opcjonalne i służą osiągnięciu określonej klasyfikacji.

15 kluczowych kryteriów jakości

Obowiązkowe kryteria jakości budynku biurowego to m.in. lobby (1), które tworzy pierwsze wrażenie dla gości, stąd jego znaczenie. Następnie części wspólne (2), parking i obsługa budynku (3), windy (4), sufity i oświetlenie (5), instalacje elektryczne (6), ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja (7), konstrukcja (8) oraz ochrona przed hałasem (9). Kolejne istotne kryterium to system zarządzania budynkiem, czyli BMS (10). Dodatkowo, w podstawowych kryteriach znalazły się: okablowanie (11), światło naturalne (12), źródła zasilania (13) oraz podniesione podłogi (14), których funkcja jest czysto użytkowa, bo zapewnia dobry dostęp do instalacji takich jak okablowanie elektryczne i IT. Ostatnie obowiązkowe kryterium to standardy zrównoważonego rozwoju w projektowaniu i budowie budynków (15).

7 dodatkowych kryteriów jakości

Jednym z dodatkowych kryteriów jakości, poza „budynkiem-ikoną” (1), są odpowiednie siatki projektowe, które pozwalają wstępnie zaplanować przestrzeń, a także aranżacja wnętrza (2).

– Aranżacja wnętrza oraz siatki projektowe powinny być tak zaprojektowane, aby umożliwić maksymalną elastyczność w tworzeniu przestrzeni biurowej i parkingowej. Jeżeli dołożymy do tego dbałość o każdy element, w tym m.in. oświetlenie, lobby czy części wspólne, możemy stworzyć budynek, który spełnia swoją najważniejszą funkcję, czyli jest optymalny z punktu widzenia użytkowników – mówi Michał Sęczkowski, dyrektor Rolfe Judd Architecture.

Kolejnym dodatkowym, ale istotnym kryterium z punktu widzenia aktualnie zmieniającej się funkcji biura, jest wellbeing (3). Projekt budynku klasy A powinien uwzględniać nie tylko zrównoważony rozwój i efektywność energetyczną, ale także użytkowników budynku, ich dobre samopoczucie i zdrowie. Kolejne dodatkowe kryteria jakości to: przestrzeń na urządzenia techniczne najemców (4), utrzymanie budynku (5), funkcje towarzyszące (6) oraz standardy zrównoważonego rozwoju w eksploatacji i konserwacji budynku (7).

Źródło: CBRE Group - firma doradcza świadcząca usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych i inwestycyjną. Rolfe Judd Ltd - międzynarodowe biuro projektów z siedzibą w Londynie i oddziałami w Katowicach i Warszawie specjalizujące się w architekturze, urbanistyce i projektowaniu wnętrz.